Transformer un local commercial en appartement

Transformer un local commercial en appartement

Posons le problème : dans de nombreuses villes petites et moyennes, il peut être intéressant d’acheter un local commercial pour le transformer en appartement.

Pourquoi : souvent la commercialité des quartiers a chuté et ces locaux s’achètent à de petits prix. On peut donc obtenir une excellente rentabilité.

 

Mais opérer ce changement de destination nécessite d’obtenir une autorisation administrative. Voici donc la marche à suivre pour transformer un local commercial en appartement.

 

1- COMMENT S’Y PRENDRE :

Point 1 : consulter en mairie le PLU ou le POS c’est-à-dire le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation du sol.

Vérifier :

–       1 que la zone géographique concernée admet des logements

–       2 que les rez de chaussée ne sont pas réservés aux commerces ou/et bureaux

–       3 la grille de parkings : combien de places de parkings pour un logement de X pièces

–       4 s’il existe un plan de prévention des risques : par exemple inondations ou glissements de terrains, qui peuvent générer des difficultés sur le plan administratif

–       5 contrôler si l’immeuble est classé, ou admis à l’inventaire des monuments historiques, ou situé dans un périmètre protégé, c’est-à-dire s’il y a un bien classé dans un périmètre de 500 mètres. Dans ce cas prenez rendez vous de suite avec l’architecte des bâtiments de France. C’est à vous de lui exposer votre projet, non pas à lui de vous dire ses desideratae. (du moins dans un 1er temps)

–       6 que les fluides existent : eau, gaz, électricité, internet, TV et consultez les concessionnaires pour éliminer toute mauvaise surprise.

Point 2 : s’il s’agit d’un immeuble dont vous n’allez acheter que le rez de chaussée, vérifiez le règlement de copropriété.

En effet, si le rez de chaussée est commercial, il faudra obtenir des autres propriétaires l’autorisation de changer la destination des lieux ainsi que celle

de modifier la façade : supprimer les vitrines pour les remplacer par des fenêtres par exemple, ou modifier la structure. Ou simplement leur accord pour changer

la destination, même sans travaux de structure.

DONC :

  • consultation du syndic professionnel ou bénévole
  • remise de dossier sur le projet
  • assemblée générale
  • vote- majorité art 25 de la loi relative à la copropriété c’est-à-dire unanimité

 

Naturellement si vous achetez tout l’immeuble, cette question ne se pose pas.

VOILA, VOUS AVEZ FAIT LES PREMIERS PAS POUR OPÉRER LE CHANGEMENT DE DESTINATION D’UN BIEN IMMOBILIER. BRAV0 !

 

Point 3 : permis ou déclaration préalable ?

La législation a souvent changé à plusieurs reprises ces 40 dernières années sur cette question.

En clair : 2 cas

–       Vous réalisez des travaux sur la façade ou sur la structure,

–       Surface de plancher supérieure à 170 m2 :

–       Permis

–       Vous ne réalisez que des travaux intérieurs :

–       Déclaration Préalable

 

Mais pas de panique, tout cela se gère.

 

Encore une remarque préalable :

Dans le calcul de la surface totale du bien modifié et pour savoir si elle est égale ou supérieure à 170 m2 d’habitation, et donc sile recours à un architecte est obligatoire, on prend en compte les éléments suivants, savoir :

On calcule la surface intérieure, d’une hauteur supérieure à 1,80 m, fermée et couverte (intérieur des murs) et l’on décompte la surface des trémies d’escalier, ainsi que celle des garages.

 

ATTENTION À LA QUESTION PARKINGS

Dans les cas de changement de destination, la question des parkings est et demeure la difficulté récurrente.

Qu’en est il ? Si vous construisiez un logement neuf aujourd’hui, il est vraisemblable que le PLU ou le POS vous imposerait de réaliser un ou des parkings selon une grille donnée. On pourrait imaginer que dans le cas d’un immeuble ancien, et qui plus est antérieur à l’existence de ces documents d’urbanisme, nous nous trouvions en droit acquis. Mais tel n’est pas le cas dans la majorité des hypothèses. Il est fort probable que l’on vous réclame de justifier du ou des stationnements liés à la taille du local modifié. Jusqu’au 31 décembre 2014, il était possible de s’acquitter d’une taxe, à défaut de parkings, charge à la collectivité de créer ces parkings. Mais cette hypothèse tombe désormais.

 

Donc les hypothèses sont désormais les suivantes :

–       vous disposez des parkings nécessaires et suffisants sur l’emprise foncière.

–       Vous justifiez d’un bail ou d’une promesse de bail d’emplacements de stationnements à proximité

 

À défaut, vous risquez d’avoir un refus de permis ou d’autorisation préalable.

 

Hypothèse d’un permis

Formulaire administratif : cerfa 13 409.01  à télécharger sur internet et remplir

TEXTES :  Article R 123-9 code urbanisme pour un changement de destination en général.

Article R 421-14 code urbanisme pour changement de destination soumis à permis de construire

 

A remplir : nom, prénom, adresse, téléphone, adresse mail du propriétaire .

Idem pour son mandataire et copie du mandat si le dossier est présenté par celui-ci.

 

Pièces à fournir :

Plan de situation de l’immeuble  : 5 jeux wwwgeoportail.gouv,fr échelle 1/2000 à 1/5000 sera satisfaisant – précisez le nord

Plan de masse                               : 5 jeux   idem ci-dessus 1/100- indiquez le nord

Plan en coupe terrain et construction : 5 jeux

Photos de proximité

Photo dans l’environnement éloigné

Plan côté, extérieur, intérieur avant travaux, après travaux

Plan façade et toit

Note d’insertion

Notice explicative – précisez les matériaux utilisés, les couleurs, par exemple si un local à poubelles ou à vélos est prévu

 

Faire le point sur le ou les parkings : grille dans le POS ou PLU – Parking existant ou bail long terme (ou promesse de bail)

Dossier à envoyer en recommandé avec accusé de réception en Mairie ou se trouve le bien.

 

TRÈS IMPORTANT : SIGNEZ CHAQUE PIÈCE DE VOTRE DOSSIER

ATTENTION Si la surface est supérieur à 170 m2, RECOURS OBLIGATOIRE A UN ARCHITECTE.

La réforme du permis de construire – lois du 1.1.2012 et 1.3.2012- ont supprimé SHON et SHOB au profit de la surface de plancher.

 

INSTRUCTION :

La mairie ou l’agglomération va instruire votre dossier. Le délai est de trois mois pour un changement de destination soumis à permis. Ce délai s’apprécie de date à date : dépôt 28 novembre – fin du délai 28 février. L’organisme instructeur peut une seule fois vous demander des pièces complémentaires. Votre demande est affichée en mairie. Vous pouvez soit obtenir un arrêté dans le délai, soit aucun document et vous avez un permis tacite. Vous pourrez obtenir alors en mairie un certificat de date d’obtention.

VOS OBLIGATIONS :

–       1 affichage sur le terrain : panneau de 80 x 80 visible de la voie publique

–       Ménager la preuve de cet affichage (par exemple photo datée avec un journal dont on voit la date), – durée 2 mois- pendant ce délai recours des tiers possible.

–       Déclaration d’ouverture de chantier en mairie, document CERFA 13.407 en 3 exemplaires – recommandé A. R.

–       Dés que les locaux sont utilisables, informer le centre des impôts et fournir les éléments pour calculer la taxe d’habitation qui remplacera l’ex taxe professionnelle.

–       Déclaration d’achèvement de travaux CERFA 13 408 -3 exemplaires

Mairie – recommandé A. R.

 

Remarques particulières : procédures spécifiques à Paris et ou si le bâtiment est classé

HYPOTHÈSE D’UNE DÉCLARATION PRÉALABLE

Vous ne réalisez que des travaux intérieurs, sans toucher à la structure ni à la façade pour effectuer votre changement de destination.

Vérifiez le POS ou PLU et voyez la question des parkings tel que dit en début d’article. Vérifiez aussi si vous êtes dans un site ou immeuble classé. Enfin si vous êtes dans une copropriété, reportez vous au préambule du début d’ article.

Vérifiez que la surface de plancher au sens de la nouvelle loi est inférieure à 170 m2.

Formulaire CERFA 13.404 A remplir et à envoyer en mairie par pli recommandé A.R. en deux exemplaires.

 

Pièces à fournir :

  • Joignez les mêmes pièces que pour un permis (cf ci-dessus)
  • Certains vous diront que cela est parfois un peu superfétatoire, mais l’expérience prouve que qui peut le plus peut le moins. Signez chaque document.

 

Procédure :

Vous recevez un récépissé avec un numéro d’enregistrement et une date de début possible des travaux. Délai classique un mois. Sauf si bâtiments de France. (2 mois)- Affichage mairie.

Puis ou vous recevez une acceptation dans ce délai ou, plus généralement pas de réponse et vous avez un accord tacite. Vous pouvez demander en mairie une attestation de non opposition.

 

Affichage visible de la voie publique 80 x 80 pendant 2 mois, en vous ménageant la preuve de celui-ci car il peut y avoir recours des tiers.

Vous avez 2 ans pour réaliser vos travaux, et ceux-ci ne doivent pas être interrompus plus d’un an. Une prolongation d’un an est possible le cas échéant.

 

Faites votre déclaration d’ouverture de chantier avec le CERFA 13.407, puis d’achèvement de travaux avec le CERFA 13.408. ( chacune en 3 exemplaires)

Puis la déclaration aux impôts fonciers dés que les lieux sont utilisables..

Vous constaterez que ce type de changement de destination est plus rapide.

Votre Expert Jean-Luc

 

A propos de Jean Luc Chamielec

Spécialiste de la rénovation et du droit de l'urbanisme, j'ai pour vocation de vous faire partager mon expertise et mes expériences et ainsi vous accompagner dans la réussite de vos projets immobiliers dans l’ancien.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

*