Placement immobilier : plusieurs possibilités s’offrent à nous
En tant que particulier, il existe beaucoup de manières d’investir dans la pierre. Quand je parle de placement immobilier, il s’agit dans cet article des investissements physiques. En effet il y a un autre moyen d’investir dans l’immobilier mais de manière uniquement financière (ou placement immobilier papier) par le biais d’organismes qui proposent plusieurs mécanismes de placement que nous aborderons dans le prochain article. Revenons aux différents types de placements immobiliers physiques, en voici un résumé classé par ordre de préférence pour moi (investisseur depuis 2009), sachant que le but est de dégager la plus forte rentabilité possible pour le moindre risque :
Achat mise en location:
Consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location vide, meuble, à l’année ou en saisonnier.
Conseils: pour optimiser la rentabilité de cet investissement, il est conseillé de faire ce genre de chose où les prix de l’immobilier n’ont pas encore explosé, à savoir dans des villes de moins de 150000 habitants, dans le centre-ville ou à proximité des facs, lycées, centres d’affaire etc. En générale, plus la surface du bien sera petite, plus votre rentabilité sera élevée.
Achat revente:
Consiste à acheter un bien immobilier, le rénover et le revendre. Cela peut se faire partout, l’essentiel étant d’acheter le bien en dessous du prix du marché du fait des travaux à effectuer, et de le revendre à court terme en faisant une plus-value bien évidement.
Conseils: bien évaluer les coûts des travaux à effectuer et le prix potentiel de revente pour ne pas avoir de mauvaise surprise la fin de la foire.
Achat pour diviser:
Consiste à acheter un bien pour le diviser en plusieurs appartements. Par la suite, il est possible de mettre les appartements en location, ou de les revendre séparément.
Conseils: Cela peut être très rentable mais il faut bien préparer son budget travaux pour ne pas avoir de surprise après la foire…
Achat aux enchères (à la bougie):
Consiste à acheter un bien aux enchères par le biais d’organismes officiels. Cela peut être un très bon placement si vous arriver à obtenir un prix intéressant. On se rend souvent compte que dans ce genre de vente, il y a bcp de monde et que ce n’est donc pas évident de faire une bonne affaire du premier coût. Il est possible par la suite de le revendre ou de le mettre en location saisonnière ou à l’année.
Conseils: il faut être patient, et se présenter à un maximum de vente jusqu’au jour où vous serrez pratiquement tout seul, et là vous obtiendrez le bien à un prix très intéressant.
Achat sur plan:
Aussi appelé VEFA (vente en l’etat futur d’achèvement), il s’agit d’acheter un bien sur plan (avant la construction), les prix sont évidemment en dessous du marché car le bien n’existe pas encore, moyen pour le promoteur d’attirer un maximum d’investisseurs.
Conseils: ce placement nécessite d’avoir de la trésorerie car il faut verser de l’argent avant la construction, et donc avant de toucher les loyers ou le produit de la revente du bien. C’est en général un achat très intéressant à moyen ou long terme, car le prix du bien aura déjà augmenté quand vous aurez été livrés.
Achat en viager:
Consiste à acheter un bien en dessous du prix de sa valeur réelle (bouquet), puis de verser une rente mensuellement au vendeur jusqu’à ce qu’il décède. Le bien peut être vide mais il est le plus souvent occupé par le vendeur. C’est un peu la loterie, en gros si le vendeur disparaît rapidement cela peut être très intéressant, mais si c’est Jeanne Calment, vous risquez de perde beaucoup.
Achat loi Scellier, Borloo, Duflot, Pinel etc:
Je ne m’attarderai pas sur ce genre de placement immobilier déficitaire régie et maîtrisé par les lois françaises. C’est un bon moyen de défiscalisation pour les personnes qui gagnent déjà beaucoup d’argent. Pour les investisseurs qui veulent du cash-flow rapidement donc une bonne rentabilité, passez votre chemin, car c’est un excellent moyen pour mettre à mal votre capacité d’endettement.
