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Placement immobilier : plusieurs possibilités s’offrent à nous

mai 12, 2015 Financer achat et travaux 0
Placement immobilier : plusieurs possibilités s’offrent à nous

En tant que particulier, il existe beaucoup de manières d’investir dans la pierre. Quand je parle de placement immobilier, il s’agit dans cet article des investissements physiques. En effet il y a un autre moyen d’investir dans l’immobilier mais de manière uniquement financière (ou placement immobilier papier) par le biais d’organismes qui proposent plusieurs mécanismes de placement que nous aborderons dans le prochain article. Revenons aux différents types de placements immobiliers physiques, en voici un résumé classé par ordre de préférence pour moi (investisseur depuis 2009), sachant que le but est de dégager la plus forte rentabilité possible pour le moindre risque :

 

 

Achat mise en location:

Consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location vide, meuble, à l’année ou en saisonnier.

Conseils: pour optimiser la rentabilité de cet investissement, il est conseillé de faire ce genre de chose où les prix de l’immobilier n’ont pas encore explosé, à savoir dans des villes de moins de 150000 habitants, dans le centre-ville ou à proximité des facs, lycées, centres d’affaire etc. En générale, plus la surface du bien sera petite, plus votre rentabilité sera élevée.

Achat revente:

Consiste à acheter un bien immobilier, le rénover et le revendre. Cela peut se faire partout, l’essentiel étant d’acheter le bien en dessous du prix du marché du fait des travaux à effectuer, et de le revendre à court terme en faisant une plus-value bien évidement.

Conseils: bien évaluer les coûts des travaux à effectuer et le prix potentiel de revente pour ne pas avoir de mauvaise surprise la fin de la foire.

Achat pour diviser:

Consiste à acheter un bien pour le diviser en plusieurs appartements. Par la suite, il est possible de mettre les appartements en location, ou de les revendre séparément.

Conseils: Cela peut être très rentable mais il faut bien préparer son budget travaux pour ne pas avoir de surprise après la foire…

Achat aux enchères (à la bougie):

Consiste à acheter un bien aux enchères par le biais d’organismes officiels. Cela peut être un très bon placement si vous arriver à obtenir un prix intéressant. On se rend souvent compte que dans ce genre de vente, il y a bcp de monde et que ce n’est donc pas évident de faire une bonne affaire du premier coût. Il est possible par la suite de le revendre ou de le mettre en location saisonnière ou à l’année.

Conseils: il faut être patient, et se présenter à un maximum de vente jusqu’au jour où vous serrez pratiquement tout seul, et là vous obtiendrez le bien à un prix très intéressant.

Achat sur plan:

Aussi appelé VEFA (vente en l’etat futur d’achèvement), il s’agit d’acheter un bien sur plan (avant la construction), les prix sont évidemment en dessous du marché car le bien n’existe pas encore, moyen pour le promoteur d’attirer un maximum d’investisseurs.

Conseils: ce placement nécessite d’avoir de la trésorerie car il faut verser de l’argent avant la construction, et donc avant de toucher les loyers ou le produit de la revente du bien. C’est en général un achat très intéressant à moyen ou long terme, car le prix du bien aura déjà augmenté quand vous aurez été livrés.

Achat en viager:

Consiste à acheter un bien en dessous du prix de sa valeur réelle (bouquet), puis de verser une rente mensuellement au vendeur jusqu’à ce qu’il décède. Le bien peut être vide mais il est le plus souvent occupé par le vendeur. C’est un peu la loterie, en gros si le vendeur disparaît rapidement cela peut être très intéressant, mais si c’est Jeanne Calment, vous risquez de perde beaucoup.

Achat loi Scellier, Borloo, Duflot, Pinel etc:

Je ne m’attarderai pas sur ce genre de placement immobilier déficitaire régie et maîtrisé par les lois françaises. C’est un bon moyen de défiscalisation pour les personnes qui gagnent déjà beaucoup d’argent. Pour les investisseurs qui veulent du cash-flow rapidement donc une bonne rentabilité, passez votre chemin, car c’est un excellent moyen pour mettre à mal votre capacité d’endettement.

 

 

Rédiger une annonce immobilière

avril 2, 2015 Financer achat et travaux 0
Rédiger une annonce immobilière

Voici quelques précieux conseils pour rédiger une annonce immobilière pour louer ou vendre en mettant toutes les chances de son côté.

1-Photos:

Mettre au moins 3 photos le plus claires possible avec vos espaces rangés et propres. Pièce de vie, cuisine, Sdb. Ou pièce de vie, cuisine, chambre, ou pièce de vie, vue extérieure terrasse ou jardin, chambre… En gros prenez les 3 endroits qui sont les plus attrayant sans pour autant dissimuler les reste bien-sûr.

 

2- Titre de l’annonce:

Faire en sorte que le titre soit simple et précis, il doit comporter les éléments suivants:

Loue ou vend tel type de bien de tant de pièce(s), de telle surface à tel endroit

 

3- L’annonce:

Description maximum, nombre de pièce, étage, plein pied, surface intérieur, surface de la pièce principale, terrain, terrasse etc.

Glisser quelques points forts s’il y en a comme le volume, la luminosité, l’espace, la hauteur sous plafond, etc.

Détailler la proximité des commerces, accès autoroutes, arrêts et lignes de bus, métro, proximité du centre-ville.

Préciser s’il y a un garage, sinon préciser si parking facile aux alentours.

 Préciser:

-Type de chauffage

-Montant du Loyer

-Montant et détail des charges

Enfin, préciser le moyens de vous contacter (par mail ou tel), et informer d’un retour rapide garantie.

 

En conclusion, voici les 3 conseils à retenir avant de publier votre annonce:

1- Il faut que l’annonce soit simple, précise et efficace, de manière à ne pas avoir à répondre à un tas de questions concernant des éléments que vous auriez oubliés. En effet, plus vous détaillerez, plus vos contacts seront sérieux et intéressés, et plus vous gagnerez de temps…

2- Ne rien exagérer, ne pas déformer, le locataire potentiel s’en rendra compte lors de la visite et vous aurez tous les deux perdu votre temps.

3- Faire en sorte de créer le coup de cœur dès la lecture de l’annonce, et de créer un autre coup de cœur lors de la visite, car on n’en a pas trop dit dans l’annonce…

Enfin, si vous n’avez pas de retour, c’est que soit vous êtes trop cher, soit votre bien est trop encombré, soit votre décoration est trop personnalisée, soit les 3.

Dans les prochains articles, vous verrez un exemple d’annonce efficace.

Avez-vous déjà eu du mal à louer un bien ? Si oui pourquoi et qu’avez-vous fait pour réussir à le louer ?

 

 

 

 

Réussir son premier investissement locatif

décembre 20, 2014 Aménager votre espace, Financer achat et travaux 0
Réussir son premier investissement locatif

Dans cet article, je vous parle de mon premier investissement locatif: le but était d’acheter un studio sans apport avec un minimum de rénovation à faire pour le louer à l’année et dégager du cash-flow sans délais.

C’est un studio qui m’a coûté 40000 euros (rénovation et ameublement compris). J’ai réussi à gagner 130 euros par mois après avoir payé l’échéance du crédit, et ce directement après l’achat du studio. Le crédit est total et sans apport pour ce premier achat (ça peut marcher des fois même avec un tout petit CDI).

Pour gagner du cash-flow directement, j’ai décidé de baisser les mensualités de crédit en augmentant la durée du prêt, et augmenter au maximum les revenus que peut générer l’investissement (le loyer). Cela vous permettra en tant qu’investisseur de commencer directement à dégager du cash-flow pour continuer à pouvoir investir par la suite sans trop impacter négativement votre capacité d’endettement. Cela donnera aussi confiance à votre banquier.

Deux semaines après l’achat chez le notaire (le temps de le rafraîchir et de le meubler), j’ai pu mettre ce studio en location meublée à l’année pour un montant de 360 euros par mois hors charges.

Avec un crédit sur 20 ans de 230 euros par mois, cela me rapporte 130 euros par mois jusqu’à la fin du crédit puis 360 euros par mois dès la fin du crédit. (Pour avoir le chiffre net il faut y soustraire la taxe foncière et l’impôt sur le revenu locatif meublé, cela fera l’objet d’un prochain article concernant les avantages de la fiscalité sur la location d’un bien meuble).

En d’autre terme, c’est exactement comme si un locataire épargnait pour vous. Au bout de 20 ans, le studio est à vous tout en ayant gagné 130 euros tous les mois pendant cette période, pour gagner 360 euros par mois après (sans compter les augmentations de loyers effectuées au fur et à mesure des années qui passent).

Je pense que cela est un très bon investissement car en plus d’être autofinancée par les loyers générés par la location de l’appartement, cette opération rapporte d’ors et déjà de l’argent à chaque fin de mois. De plus cette opération est très utile quand on souhaite poursuivre ses investissements car elle n’affecte que très peu la capacité d’endettement, cela grâce à la rentrée d’argent immédiate. Cela favorisera également vos prochaines demandes de financement pour ré itérer l’opération et évoluer rapidement dans vos investissements.

N’hésitez pas à dire ce que vous pensez de cette opération en laissant un commentaire.  En attendant, voici les photos de ce premier investissement immobilier.

Pièce principale

Pièce principale

Coin cuisine

Coin cuisine

 

 

Les enjeux de la rénovation et d’un bon aménagement pour un investissement locatif

novembre 4, 2014 Conduire vos travaux de rénovation, Financer achat et travaux, Home staging : renover pour vendre 0
Les enjeux de la rénovation et d’un bon aménagement pour un investissement locatif

Merci aux propriétaires investisseurs peu  scrupuleux, merci, vous nous laissez un boulevard !

Quand je parle de propriétaires peu scrupuleux, je ne parle pas des marchands de sommeil, des véritables « escrocs « qu’on a tous vu un jour à la télé, qui louent des « habitats » insalubres à de pauvres gens qui n’ont d’autres solutions que de louer ce genre de bien. En effet, ils n’ont pas la capacité de passer par le circuit normal faute de moyens, de contrat précaire ou de papiers en règle etc… Ces propriétaires sont pour pour moi hors catégorie …

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