Les enjeux de la rénovation et d’un bon aménagement pour un investissement locatif
Merci aux propriétaires investisseurs peu scrupuleux, merci, vous nous laissez un boulevard !
Quand je parle de propriétaires peu scrupuleux, je ne parle pas des marchands de sommeil, des véritables « escrocs « qu’on a tous vu un jour à la télé, qui louent des « habitats » insalubres à de pauvres gens qui n’ont d’autres solutions que de louer ce genre de bien. En effet, ils n’ont pas la capacité de passer par le circuit normal faute de moyens, de contrat précaire ou de papiers en règle etc… Ces propriétaires sont pour pour moi hors catégorie …
Non, je parle des propriétaires qui louent des habitats soit disant meublés et en bon état alors que, quand vous entrez dans les lieux, c’est la stupéfaction : état de propreté très limite, un frigo, une table et un clic clac en guise de meubles … Nous sommes tous tombés au moins une fois sur ce genre de bien, et beaucoup trop souvent à mon goût.
La location meublée est avantageuse fiscalement et juridiquement, nous y reviendrons en détail dans un prochain article. Parlons ici plus particulièrement des locations meublées qui n’en sont pas ! Cela peut être à première vue une bonne stratégie de vouloir investir le moins d’argent possible, voir rien du tout, dans la rénovation et l’ameublement de son bien pour avoir une rentabilité la plus haute possible en le louant rapidement.
Détrompez vous, grave erreur, il est évident que ce profil de propriétaire ne récoltera que les fruits de son investissement très limité, à savoir de mauvais locataires, de mauvais payeurs, des carences de loyer, des périodes trop longues entre deux locataires, ce qui finalement porte la rentabilité de leur investissement bien plus basse que prévue. Et la majorité de ces propriétaires se plaignent de ces conséquences sans pour autant en connaître les vraies raisons …
Le nombre de propriétaire de ce type est considérable et laisse un boulevard aux personnes plus sérieuses qui louent un bien propre et bien aménagé.
Un propriétaire sérieux qui rénove et meuble son bien creusera donc un véritable fossé entre son offre et les offres croissantes des propriétaires en quête de grosse rentabilité sans investissement adéquat.
De plus, le fait de rénover et meubler plus que correctement un bien immobilier pour le louer permet d augmenter relativement le loyer car il se dénote largement des autres biens. Cela permet aussi de pouvoir choisir ses locataires tellement la demande est grande par rapport aux offres qui ne courent pas les rues, de n avoir aucune carence de loyer car vous choisissez les meilleurs dossiers, et de n avoir que quelque jour par an sans locataire voir aucun selon votre organisation lors des changements de locataire.
Ainsi, un investissement de ce type sera même beaucoup plus rentable que celui des autres qui s arrête bien souvent ) l achat puis la mise en location directe d un bien.
En quelques chiffres, vous achetez un studio dans un bâtiment ancien au prix de 40 000 euros dans une petite ville de province, vous pouvez le louer 300 euros par mois, ce qui vous fait obtenir une rentabilité brut a l année de 9% (oui, un investissement locatif a l année en province est beaucoup plus rentable qu’ a paris). A cette rentabilité, il faut enlever les loyers que vous ne percevrez pas faute de mauvais locataires, d absence de demande car personne n aura le coup de cœur lors des visites etc., et la rentabilité descend alors très très vite.
Continuons, maintenant si vous mettez toutes les chances de votre côté en faisant une petite rénovation qui vous coûtera 3000 euros et que vous ajoutez pour 1000 euros de meubles sympas, vous pourrez augmenter votre loyer de 50 euros grand minimum ce qui porte la rentabilité de votre bien avec ce petit investissement supplémentaire a 9,5% par an, et cette rentabilité sera a 100% garantie.
En résumé, rénover et aménager un appartement ne coûte pas grand chose par rapport au prix du bien et vous permet d’augmenter et d’assurer une rentabilité sans stress et sur le long terme.
