Nicolas Stephant, Auteur à Rénovation Décoration d'Intérieurs

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Placement immobilier : plusieurs possibilités s’offrent à nous

mai 12, 2015 Financer achat et travaux 0
Placement immobilier : plusieurs possibilités s’offrent à nous

En tant que particulier, il existe beaucoup de manières d’investir dans la pierre. Quand je parle de placement immobilier, il s’agit dans cet article des investissements physiques. En effet il y a un autre moyen d’investir dans l’immobilier mais de manière uniquement financière (ou placement immobilier papier) par le biais d’organismes qui proposent plusieurs mécanismes de placement que nous aborderons dans le prochain article. Revenons aux différents types de placements immobiliers physiques, en voici un résumé classé par ordre de préférence pour moi (investisseur depuis 2009), sachant que le but est de dégager la plus forte rentabilité possible pour le moindre risque :

 

 

Achat mise en location:

Consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location vide, meuble, à l’année ou en saisonnier.

Conseils: pour optimiser la rentabilité de cet investissement, il est conseillé de faire ce genre de chose où les prix de l’immobilier n’ont pas encore explosé, à savoir dans des villes de moins de 150000 habitants, dans le centre-ville ou à proximité des facs, lycées, centres d’affaire etc. En générale, plus la surface du bien sera petite, plus votre rentabilité sera élevée.

Achat revente:

Consiste à acheter un bien immobilier, le rénover et le revendre. Cela peut se faire partout, l’essentiel étant d’acheter le bien en dessous du prix du marché du fait des travaux à effectuer, et de le revendre à court terme en faisant une plus-value bien évidement.

Conseils: bien évaluer les coûts des travaux à effectuer et le prix potentiel de revente pour ne pas avoir de mauvaise surprise la fin de la foire.

Achat pour diviser:

Consiste à acheter un bien pour le diviser en plusieurs appartements. Par la suite, il est possible de mettre les appartements en location, ou de les revendre séparément.

Conseils: Cela peut être très rentable mais il faut bien préparer son budget travaux pour ne pas avoir de surprise après la foire…

Achat aux enchères (à la bougie):

Consiste à acheter un bien aux enchères par le biais d’organismes officiels. Cela peut être un très bon placement si vous arriver à obtenir un prix intéressant. On se rend souvent compte que dans ce genre de vente, il y a bcp de monde et que ce n’est donc pas évident de faire une bonne affaire du premier coût. Il est possible par la suite de le revendre ou de le mettre en location saisonnière ou à l’année.

Conseils: il faut être patient, et se présenter à un maximum de vente jusqu’au jour où vous serrez pratiquement tout seul, et là vous obtiendrez le bien à un prix très intéressant.

Achat sur plan:

Aussi appelé VEFA (vente en l’etat futur d’achèvement), il s’agit d’acheter un bien sur plan (avant la construction), les prix sont évidemment en dessous du marché car le bien n’existe pas encore, moyen pour le promoteur d’attirer un maximum d’investisseurs.

Conseils: ce placement nécessite d’avoir de la trésorerie car il faut verser de l’argent avant la construction, et donc avant de toucher les loyers ou le produit de la revente du bien. C’est en général un achat très intéressant à moyen ou long terme, car le prix du bien aura déjà augmenté quand vous aurez été livrés.

Achat en viager:

Consiste à acheter un bien en dessous du prix de sa valeur réelle (bouquet), puis de verser une rente mensuellement au vendeur jusqu’à ce qu’il décède. Le bien peut être vide mais il est le plus souvent occupé par le vendeur. C’est un peu la loterie, en gros si le vendeur disparaît rapidement cela peut être très intéressant, mais si c’est Jeanne Calment, vous risquez de perde beaucoup.

Achat loi Scellier, Borloo, Duflot, Pinel etc:

Je ne m’attarderai pas sur ce genre de placement immobilier déficitaire régie et maîtrisé par les lois françaises. C’est un bon moyen de défiscalisation pour les personnes qui gagnent déjà beaucoup d’argent. Pour les investisseurs qui veulent du cash-flow rapidement donc une bonne rentabilité, passez votre chemin, car c’est un excellent moyen pour mettre à mal votre capacité d’endettement.

 

 

Rédiger une annonce immobilière

avril 2, 2015 Financer achat et travaux 0
Rédiger une annonce immobilière

Voici quelques précieux conseils pour rédiger une annonce immobilière pour louer ou vendre en mettant toutes les chances de son côté.

1-Photos:

Mettre au moins 3 photos le plus claires possible avec vos espaces rangés et propres. Pièce de vie, cuisine, Sdb. Ou pièce de vie, cuisine, chambre, ou pièce de vie, vue extérieure terrasse ou jardin, chambre… En gros prenez les 3 endroits qui sont les plus attrayant sans pour autant dissimuler les reste bien-sûr.

 

2- Titre de l’annonce:

Faire en sorte que le titre soit simple et précis, il doit comporter les éléments suivants:

Loue ou vend tel type de bien de tant de pièce(s), de telle surface à tel endroit

 

3- L’annonce:

Description maximum, nombre de pièce, étage, plein pied, surface intérieur, surface de la pièce principale, terrain, terrasse etc.

Glisser quelques points forts s’il y en a comme le volume, la luminosité, l’espace, la hauteur sous plafond, etc.

Détailler la proximité des commerces, accès autoroutes, arrêts et lignes de bus, métro, proximité du centre-ville.

Préciser s’il y a un garage, sinon préciser si parking facile aux alentours.

 Préciser:

-Type de chauffage

-Montant du Loyer

-Montant et détail des charges

Enfin, préciser le moyens de vous contacter (par mail ou tel), et informer d’un retour rapide garantie.

 

En conclusion, voici les 3 conseils à retenir avant de publier votre annonce:

1- Il faut que l’annonce soit simple, précise et efficace, de manière à ne pas avoir à répondre à un tas de questions concernant des éléments que vous auriez oubliés. En effet, plus vous détaillerez, plus vos contacts seront sérieux et intéressés, et plus vous gagnerez de temps…

2- Ne rien exagérer, ne pas déformer, le locataire potentiel s’en rendra compte lors de la visite et vous aurez tous les deux perdu votre temps.

3- Faire en sorte de créer le coup de cœur dès la lecture de l’annonce, et de créer un autre coup de cœur lors de la visite, car on n’en a pas trop dit dans l’annonce…

Enfin, si vous n’avez pas de retour, c’est que soit vous êtes trop cher, soit votre bien est trop encombré, soit votre décoration est trop personnalisée, soit les 3.

Dans les prochains articles, vous verrez un exemple d’annonce efficace.

Avez-vous déjà eu du mal à louer un bien ? Si oui pourquoi et qu’avez-vous fait pour réussir à le louer ?

 

 

 

 

Abattre une cloison pour métamorphiser votre pièce de vie

mars 19, 2015 Aménager votre espace 3
Abattre une cloison pour métamorphiser votre pièce de vie

Dans cet article, vous aller voire comment abattre une cloison pour métamorphoser votre pièce de vie en 2 phases, ce qui permet de gagner à la fois en volume et en luminosité. La  première consiste à faire  une ouverture dans le mur pour faire un comptoir ou un passe plat, la deuxième phase est l’abattage total de la cloison pour faire une cuisine ouverte sur le salon.

L’objectif étant de gagner un maximum de volume, et de ne pas en perdre trop avec la nouvelle cuisine. L’appartement concerné est un t2 de 37 m2 en plein centre de Paris.

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Enduit sur carrelage: Comment enduire sur un carrelage existant

décembre 24, 2014 Aménager votre espace, Couleurs & Matières, Home staging : renover pour vendre, Renovation, Rénover soi-même 0
Enduit sur carrelage: Comment enduire sur un carrelage existant

Vous allez voir dans cet article comment moderniser, métamorphoser votre salle de bain en découvrant comment enduire un mur par-dessus le carrelage existant en 3 étapes. Cela modernisera votre déco par un aspect béton ciré grasse à cette méthode d’enduit sur carrelage.

 

État de surface des murs :

Le carrelage à enduire doit être adhérent au support et ne doit pas se décoller.

 

1 – Préparation de la surface à enduire :

Dans un premier temps laver et dégraisser le carrelage et les joints avec de l’acétone ou de l’alcool à brûler…enfin, enlever les joints silicones s’il y en a (autour d’une baignoire ou d’un évier) car l’enduit ne peut pas y adhérer. Il faudra les refaire après.

Faire une primaire d’accrochage qui consiste à passer une couche de primaire (comme de la peinture avec un petit rouleau classique) pour que l’enduit ait une parfaite adhérence. Laisser sécher pendant au moins 6 heures avant de passer la première couche d’enduit. Avec certains enduits, il n’est pas nécessaire de faire une primaire d’accrochage, selon le support, mais je le recommande malgré tout.

 

2 – Application de l’enduit :

Première couche :

La première couche sert principalement à combler les joints du carrelage existant, et le carrelage. Etaler l’enduit à l’aide d’une taloche en inox en faisant des passages à 45 degrés par rapport aux joints de carrelage pour qu’ils soient bien recouverts.

Ne pas s’inquiéter si tout le carrelage n’est pas recouvert. En effet, la surface étant encore un peu glissante, il n’est pas évident de travailler l’enduit pour recouvrir le tout, ça viendra avec la deuxième et troisième couche.

Le temps de séchage est d’environ 4 heures selon l’enduit utilisé, il est conseillé d’enlever les surépaisseurs et de passer à la couche suivante après 6 heures de séchage minimum.

 

Deuxième couche :

Une fois que la première couche est sèche, il faut enlever les reliefs trop importants à l’aide d’une spatule ou d’une taloche en passant la tranche contre le mur un peu dans tous les sens, cela prend 2 minutes, pour que la surface soit bien homogène. Appliquer la deuxième couche jusqu’à ce que tout le carrelage soit recouvert. Attention si le carrelage n’est pas encore complètement recouvert n’insistez pas, la troisième couche est faite pour ça…

 

Troisième couche et ponçage :

Avant de passer la troisième couche, enlever les reliefs trop gros de la deuxième couche s’il y en a, avec la spatule et du papier à poncer 120. Passer la troisième couche en faisant des gestes courts et arrondis pour combler et parfaire la surface, en lissant bien l’enduit. Poncer avec du papier à poncer assez fin pour parfaire la surface (papier 120).

En règle générale, pour l’application d’une couche d’enduit, il faut commencer par le haut, travailler par pans de mur et ne pas s’arrêter au milieu d’un mur.

Le temps de séchage de l’enduit peut varier en fonctions des enduits utilisés mais il est conseillé d’attendre 24 heures avant de recouvrir avec un produit d’étanchéité.

 

3 -Étanchéité :

Une fois le ponçage effectué et votre surface bien lisse, enlever la poussière (dûe au ponçage) avec un chiffon mouillé, pour pouvoir appliquer le vernis d’étanchéité.

Répartir le vernis de manière homogène par petite surface de haut en bas, puis l’étaler perpendiculairement à la première fois, ne pas hésiter à lisser plusieurs fois pour bien étaler le vernis. Enfin re-lisser de haut en bas pour bien tendre le film. Il faut bien insister dans les angles et notamment sur les jonctions entre l’enduit et les autres surfaces non enduites pour bien imperméabiliser la surface.

Il faut appliquer 2 à 3 couches de vernis, et pour les surfaces exposées à l’eau (intérieur de douche, etc), appliquer 4 à 5 couches. Une fois le vernis terminé, refaire les joints en silicone.

Le résultat est bluffant, je précise que je ne l’avais jamais fait auparavant, et que c’est donc à la portée de tous. Voici le résultat dans ma salle de bain en image (avant / après):

Salle de bain - avant

Salle de bain – avant

Salle de bain - apès

Salle de bain – apès

Et vous, seriez-vous prêts à vous y mettre pour moderniser votre cuisine ou votre salle de bain avec un effet béton ciré?

 

Rénover et aménager un studio pour louer facilement

décembre 22, 2014 Aménager votre espace, Conduire vos travaux de rénovation, Home staging : renover pour vendre, Renovation, Rénover soi-même, Travaux 2
Rénover et aménager un studio pour louer facilement


Rénover et aménager un studio peut avoir beaucoup d’impact pour le louer. Dans cet article nous allons voir un exemple de rénovation, aménagement et décoration d’intérieur d’un appartement de petite surface pour le louer facilement (avec les photos « avant / après »). Il s’agit d’un studio de 17 m² acheté dans son jus (louable mais sans plus), composé d’une pièce de vie de 13 m², d’un coin cuisine de 1,5 m² environ, et d’une salle d’eau de 2,5 m² environ.

Il est évident que rénover et aménager un studio est très important pour garder une impression d’espace, de volume, d’ergonomie etc…C’est exactement comme dans un avion de chasse, il faut pouvoir mettre autant de choses que dans un gros porteur (câblage, système de commande, etc) mais dans beaucoup moins d’espace.

 

Peintures

Le but étant d’avoir une bonne luminosité tout en ayant du cachet et un style, j’ai choisi de tout repeindre en blanc mat (et de jouer doucement sur les couleurs avec l’ameublement et la déco).
Attention pour les petites surfaces de moins de 20 m², si vous décidez de faire de la couleur, allez y doucement pour ne pas perdre en luminosité donc soit du blanc partout, soit du blanc et un ou 2 murs de couleur maximum en restant dans des tons clairs (beige, gris clair, etc).

 

Sols

Il y avait du lino vieillot imitation bois dans la salle de bain et dans la cuisine, j’ai choisi un parquet PVC que j’ai collé directement par-dessus pour moderniser le tout.
Dans la pièce principale, pose de parquet (par-dessus l’ancien) de couleur grise claire et moderne pour avoir une bonne luminosité et pour coller au style salle de bain et cuisine. Pour se faire il a fallu couper le bas de la porte d’entrée et celle de la salle d’eau. Puis pose des plinthes.

 

Cuisine

Vu la surface de la cuisine, on n’a pas beaucoup de choix pour le remplacement du plan évier + plaque électrique, que de le remplacer par un nouvel ensemble en alu prêt à poser que l’on connaît tous, mais ce n’est pas beau, et cela ne créera pas de coup de cœur car il y a le même dans tous les autres studios concurrents.J’ai donc décidé de faire du sur-mesure sans que cela ne coûte plus cher; pose du nouveau plan de travail découpé aux bonnes mesure et perçage pour intégrer le nouvel évier et la nouvelle plaque à induction. Pose du meuble sous évier et du nouveau frigo. Mise en place d’un caisson pour combler le vide entre le frigo et le meuble évier afin d’y installer un porte bouteille sur glissière. Le cachet est clairement présent maintenant comparé à l’ancien plan. Remplacement du meuble mural haut par un nouveau meuble raccord avec le plan bas. Photos ci dessous.

Cuisine - avant

Cuisine – avant

Cuisine - après

Cuisine – après

Salle de bain

Pour la salle de bain je n’ai rien inventé. Dépose des WC et de l’ancien lavabo.
Pose de céramique par-dessus l’ancienne (oui cela se fait en mettant un primaire d’accrochage sur l’ancien carrelage mural). Laisser sécher une nuit et commencer à carreler par-dessus dès le lendemain.
Pose du nouveau meuble évier.
Pose du nouveau WC.
Remplacement de la paume de douche par un kit douche cascade. Pose d’une paroi de douche coulissante pour remplacer le magnifique rideau de douche (ça coûte 90 euros mais ça permet d’avoir du cachet et encore une fois de se dénoter largement de la concurrence). Photos ci-dessous:

Lavabo - avant

Lavabo – avant

Lavabo - après

Lavabo – après

Douche - avant

Douche – avant

Douche - après

Douche – après

Pièce de vie

Pose d’une table bar haute fixée au mur (morceau de chute du plan de travail de cuisine) + 2 tabourets.
Pose d’un placard haut mural pour complément de rangement.
Mise en place d’un BZ.
Mise en place de 2 meubles (4 casiers), d’une armoire penderie pour le rangement des vêtements.
Mise en place de 2 petites tables carrées en guise de table basse pour les bouger facilement quand on déplie le BZ. Photos ci-dessous.

Pièce principale - avant

Pièce principale – avant

Pièce principale - après

Pièce principale – après

Pièce principale - avant

Pièce principale – avant

Pièce principale - après

Pièce principale – après

Pièce principale - avant

Pièce principale – avant

Pièce principale - après

Pièce principale – après

Conclusion

Voilà un exemple de rénovation et ameublement d’appartement de petite surface optimisé qui regroupe les 3 critères les plus importants pour un locataire: fonctionnalité, luminosité, et rangement.

N’hésitez pas à me dire ce que vous en pensez et ce que vous auriez éventuellement fait, rajouté ou supprimé ; et vous qu’auriez-vous fait?

Réussir son premier investissement locatif

décembre 20, 2014 Aménager votre espace, Financer achat et travaux 0
Réussir son premier investissement locatif

Dans cet article, je vous parle de mon premier investissement locatif: le but était d’acheter un studio sans apport avec un minimum de rénovation à faire pour le louer à l’année et dégager du cash-flow sans délais.

C’est un studio qui m’a coûté 40000 euros (rénovation et ameublement compris). J’ai réussi à gagner 130 euros par mois après avoir payé l’échéance du crédit, et ce directement après l’achat du studio. Le crédit est total et sans apport pour ce premier achat (ça peut marcher des fois même avec un tout petit CDI).

Pour gagner du cash-flow directement, j’ai décidé de baisser les mensualités de crédit en augmentant la durée du prêt, et augmenter au maximum les revenus que peut générer l’investissement (le loyer). Cela vous permettra en tant qu’investisseur de commencer directement à dégager du cash-flow pour continuer à pouvoir investir par la suite sans trop impacter négativement votre capacité d’endettement. Cela donnera aussi confiance à votre banquier.

Deux semaines après l’achat chez le notaire (le temps de le rafraîchir et de le meubler), j’ai pu mettre ce studio en location meublée à l’année pour un montant de 360 euros par mois hors charges.

Avec un crédit sur 20 ans de 230 euros par mois, cela me rapporte 130 euros par mois jusqu’à la fin du crédit puis 360 euros par mois dès la fin du crédit. (Pour avoir le chiffre net il faut y soustraire la taxe foncière et l’impôt sur le revenu locatif meublé, cela fera l’objet d’un prochain article concernant les avantages de la fiscalité sur la location d’un bien meuble).

En d’autre terme, c’est exactement comme si un locataire épargnait pour vous. Au bout de 20 ans, le studio est à vous tout en ayant gagné 130 euros tous les mois pendant cette période, pour gagner 360 euros par mois après (sans compter les augmentations de loyers effectuées au fur et à mesure des années qui passent).

Je pense que cela est un très bon investissement car en plus d’être autofinancée par les loyers générés par la location de l’appartement, cette opération rapporte d’ors et déjà de l’argent à chaque fin de mois. De plus cette opération est très utile quand on souhaite poursuivre ses investissements car elle n’affecte que très peu la capacité d’endettement, cela grâce à la rentrée d’argent immédiate. Cela favorisera également vos prochaines demandes de financement pour ré itérer l’opération et évoluer rapidement dans vos investissements.

N’hésitez pas à dire ce que vous pensez de cette opération en laissant un commentaire.  En attendant, voici les photos de ce premier investissement immobilier.

Pièce principale

Pièce principale

Coin cuisine

Coin cuisine

 

 

Les enjeux de la rénovation et d’un bon aménagement pour un investissement locatif

novembre 4, 2014 Conduire vos travaux de rénovation, Financer achat et travaux, Home staging : renover pour vendre 0
Les enjeux de la rénovation et d’un bon aménagement pour un investissement locatif

Merci aux propriétaires investisseurs peu  scrupuleux, merci, vous nous laissez un boulevard !

Quand je parle de propriétaires peu scrupuleux, je ne parle pas des marchands de sommeil, des véritables « escrocs « qu’on a tous vu un jour à la télé, qui louent des « habitats » insalubres à de pauvres gens qui n’ont d’autres solutions que de louer ce genre de bien. En effet, ils n’ont pas la capacité de passer par le circuit normal faute de moyens, de contrat précaire ou de papiers en règle etc… Ces propriétaires sont pour pour moi hors catégorie …

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